Lãi suất sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản

Mới đây một số ngân hàng phát hành chứng chỉ tiền gửi. Điều đáng nói là mức lãi suất mà ngân hàng áp dụng đối với kênh huy động vốn này lên mức khá cao.

Cụ thể, VietA Bank vừa phát hành chứng chỉ tiền gửi ghi danh với kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cuối kỳ lên tới 9,1%/năm; lãi suất hàng tháng là 8,38%/năm. Một ngân hàng khác là SHB phát hành chứng chỉ tiền gửi với khách hàng cá nhân mua chứng chỉ dưới 2 tỉ đồng, lãi suất các kỳ hạn 18 tháng, 24 tháng và 36 tháng được hưởng lần lượt 8,6, 8,7 và 8,8%/năm; còn với mệnh giá từ 2 tỉ đồng trở lên, lãi suất các kỳ hạn trên lần lượt là 8,7, 8,8 và 8,9%/năm. Trước đó, vào tháng 3/2019, BIDV cũng đã phát hành chứng chỉ tiền gửi ghi danh với mức lãi suất cao nhất 7,6%/năm.

Như vậy, so mức lãi suất trung bình hiện nay thì lãi suất của chứng chỉ tiền gửi cao hơn khoảng 30%. Phải chăng đây là dấu hiệu cho thấy đang có một đợt sóng ngầm trong cuộc đua lãi suất sắp diễn ra?

Trên thực tế, kể từ đầu năm đến nay, nhiều ngân hàng đã phải tăng lãi suất huy động tiền gửi từ 0,5 đến 1%. Hiện mức lãi suất cao nhất mà ngân hàng đang huy động là 8,6% cho kỳ hạn 24 tháng, còn mức lãi suất thấp nhất đối kỳ hạn 12 tháng là 6,8%.

Đứng quán quân về mức lãi suất huy động là Vietcapital Bank với suất 8,6% cho kỳ hạn 24 tháng, tiếp theo là Ngân hàng TM CP Sài Gòn (SCB) với luất 8,5% với kỳ hạn 36 tháng. Các ngân hàng khác có lãi suất huy động trên 7% như VietA Bank, ACB, PV Com Bank, Maritime Bank, Saigon Bank. Những ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV và Viettinbank có lãi suất huy động khá thấp, chưa đến 7%.

Áp lực tăng lãi suất có lẽ không đến từ việc nhu cầu tăng trưởng tín dụng cao. Thật vậy, theo số liệu từ NHNN, tính đến cuối tháng 3, tổng phương tiện thanh toán tăng 2,67%, tín dụng tăng khoảng 2,28% so với cuối năm 2018. Đây là mức thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Trước đó, năm 2018, tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 14%. Đây cũng là mức mục tiêu tăng trưởng của năm 2019. Tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2018 là khá thấp so với những năm trước đó và không đạt được mục tiêu tăng trưởng 17%.

Như vậy, có thể thấy lãi suất huy động đã tăng trong thời gian qua nhưng mức tăng không lớn. Việc tăng lãi suất mạnh chỉ diễn ra ở một số ngân hàng nhỏ và có thể đang gặp căng thẳng về thanh khoản. Mức lãi suất phổ biến trên thị trường vẫn được duy trì khá ổn định. Mặc dù vậy, mức lãi suất huy động và cho vay của Việt Nam hiện tại cao hơn lạm phát tới 7-8% và đứng thứ 2 ở châu Á (sau Iran).

Rõ ràng với việc lãi suất quá cao đó ảnh hưởng rất lớn đến chi phí hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, làm cho sức cạnh tranh trong sản xuất hàng hóa của Việt Nam giảm. Đặc biệt với mức lãi suất cao như hiện nay chắc chắc sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Trước đó, năm 2018 là một năm mà thị trường bất động sản được giao dịch khá sôi động và tăng giá mạnh ở nhiều nơi. Một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản tăng là có một dòng vốn lớn từ ngân hàng đổ vào. Tình trạng sốt bất động sản diễn ra một số nơi, khiến Chính phủ phải chỉ đạo hạn chế tín dụng đổ vào lĩnh vực này. Mới đây dự thảo thông tư của NHNN đưa ra quy định tăng hệ số rủi ro đối với những khách hàng cá nhân vay vốn có dư nợ từ 3 tỷ đồng trở lên là 150%.

Liên quan giữa tín dụng và bất động sản, một thông tin đáng chú ý khác là thống kê tại 23 nhà băng cho thấy, tính đến cuối năm 2018, có 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản và tài sản liên quan đến quyền bất động sản đang được thế chấp. Con số này gấp 5 lần so với tổng dư nợ được xếp vào nhóm cho vay đầu tư bất động sản hiện nay và gấp 2,5 lần nếu tính thêm cả nhóm tín dụng tiêu dùng cho vay mua và sửa chữa nhà.

Với con số “khổng lồ” tín dụng liên quan đến nhà đất đó và những biến động nhà đất trong thời gian qua thì rõ ràng những biến động trên thị trường tài chính như lãi suất hay chính sách tiền tệ sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Như vậy, làn sóng tăng lãi suất huy động sẽ không mạnh và chủ yếu diễn ra ở những ngân hàng nhỏ thanh khoản chưa thực sự lành mạnh. Nhìn chung lãi suất vẫn sẽ khá ổn định, thậm chí có thể giảm nhẹ trở lại vào nửa cuối năm sau khi đã tăng đầu năm.

Tuy nhiên, xét về mặt bằng chung, lãi suất ở Việt Nam hiện nay cao hơn rất nhiều so với lạm phát thực tế và lạm phát kỳ vọng. Lãi suất cho vay và huy động ở Việt Nam cũng cao hơn rất nhiều so với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới, cao hơn 2-3 lần so với lợi suất bình quân đối với bất động sản cho thuê.

Ngoài ra, với một số chính sách siết tín dụng đổ vào bất động sản như hiện nay thì khả năng dòng chảy tiền vào bất động sản trong thời gian tới sẽ tương đối hạn chế. Điều này chắc chắc ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.