Năm 2019, nguồn cung căn hộ tại thị trường Tp.HCM được dự báo không mấy dồi dào, bởi quá nhiều điểm nghẽn cản trở nguồn cung mới cho thị trường. Do vậy, giá cả căn hộ chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

Năm 2018 là năm chứng kiến sự giảm sút nguồn cung ở tất cả các phân khúc thị trường. Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh, năm 2018 thị trường thiếu hụt quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Sụt giảm nguồn cung dự án

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm là 13%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, từ đó ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

Tp.HCM hiện có dân số khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Mỗi năm, dân số tăng khoảng 200.000 người, trong đó tăng cơ học khoảng 140.000 người, khoảng 60.000 trẻ nhỏ chào đời và 50.000 cặp kết hôn. 

Hiện nay, Tp.HCM có khoảng 2 triệu hộ gia đình, trong đó, có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người. Vì vậy có thể thấy nhu cầu nhà ở của thành phố rất lớn. 

Song, với tình hình nguồn cung như hiện tại thì việc đáp ứng nhà ở cho người dân sẽ ngày càng khó khăn. Năm 2018, Tp.HCM thu tiền sử dụng đất dự án được 13.868 tỷ đồng, chỉ chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất. Thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%. 

Trước tình hình đó, theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Thị trường căn hộ bán trong năm 2018 ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, năm 2018, tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn đã đưa vào thị trường Tp.HCM. Trong năm 2018 tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017. 

Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (2017 là 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (2017 là 15%). Theo đó, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển vừa qua, và hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới 16 triệu đồng/m2.